Всеукраїнський конгрес фермерів у партнерстві з міжнародною гуманітарною організацією MERCY CORPS провів вебінар для фермерів на тему: “Оренда землі в період військового стану: правові аспекти”.
Учасники змогли дізнатись про: зміни в законодавстві щодо оренди під час воєнного стану; нюанси реєстрації права оренди фермерськими господарствами; захист права орендарів у випадках, коли об’єкт неможливо використовувати через бойові дії чи окупацію; порядок призупинення чи розірвання договору оренди — в яких випадках сторони мають право змінити або достроково припинити договір через обставини непереборної сили (форс-мажор); відповідальність та компенсацію між орендодавцем і орендарем.
Як відомо, сільське господарство в період військового стану зіткнулося з безліччю викликів. Ця галузь отримала додаткові ризики та фактори впливу. З огляду на це законодавець ще на початку повномасштабного вторгнення вжив низку заходів для покращення або мінімізації можливих факторів для здійснення діяльності у сфері сільського господарства, зокрема в орендних відносинах, розповіла адвокатка у сфері сільського господарства Вікторія Коваль.
Ключові зміни в законодавстві
Однією з найважливіших норм став автоматичний перехід на новий рік усіх договорів оренди, укладених до початку повномасштабного вторгнення. Усі договори оренди, які були укладені до 24 лютого 2022 року, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін. “Ця норма давала можливість продовжити існуючі договори і безумовно в певний проміжок часу вона врегулювала досить великий такий кусок відносин, які могли б опинитися у незрозумілому підвішеному стані”, – пояснює Вікторія Коваль.
Законодавством також дозволено передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на один рік за спрощеною процедурою. Це означає, що не потрібно проходити весь механізм заходів, необхідних для виділення земельної ділянки в звичайних ринкових умовах.
Передача в оренду земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва передбачила можливість виділення таких ділянок без присвоєння кадастрового номеру. Якщо раніше для укладання договору обов’язково мала пройти певна процедура виділення земельної ділянки, отримання кадастрового номеру, то тепер це спростилося. Формування земельної ділянки здійснюється лише на підставі технічної документації, яка є набагато простішою, ніж та, яка мала б бути в звичайних умовах.
Розмір орендної плати за такими землями не може перевищувати 8% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є значно меншою сумою, ніж за звичайних умов.
Орендна плата в умовах військового стану
Ряд земельних ділянок може перебувати в окупації, на них можуть відбуватися бойові дії, або вони можуть не використовуватися через наявність фортифікаційних споруд чи вибухонебезпечних предметів. Усі ці моменти впливають на орендаря, тому що він фактично не може використовувати земельну ділянку в тих цілях, в яких мав намір її використовувати.
Щодо земельних ділянок державної комунальної власності, у лютому 2025 року Верховний суд виклав свою позицію у справі, де міська рада звернулася до суду з позовом до орендаря про стягнення заборгованості по орендній платі за 2023 рік. Суди першої та апеляційної інстанцій вирішили, що орендар зобов’язаний сплатити орендну плату, оскільки земельна ділянка була у нього в оренді.
Однак Верховний суд дав позицію, що орендна плата за землями державної комунальної власності, які не можуть використовуватися через вплив військового стану, зокрема через окупацію території, не сплачується. Суд проаналізував не лише закон про оренду землі, але і норми Податкового кодексу і прийшов до висновку, що сплата орендної плати має подвійну правову природу, оскільки пересікається з платою податку на землю. Якщо Податковий кодекс чітко регламентує, що на землях, які перебувають у зоні бойових дій, податок на землю не сплачується, то відповідно орендна плата також не може стягуватися.
Що стосується земель приватної власності, які перебувають в оренді, тут ситуація дещо інша. Потрібно укладати додаткові угоди до договорів і передбачати, що у випадку неможливості використання робити зупинення дії договору або його припинення у зв’язку з тим, що земельна ділянка не підлягає використанню. Сторони мають самі дійти згоди щодо цих обставин і визначити, яким чином вони будуть регулювати це питання. Найпростішим рішенням буде призупинення дії договору оренди. Якщо одна сторона не може використовувати земельну ділянку, відповідно інша не отримує плату за цю земельну ділянку. Але ці відносини можуть бути поновлені у випадку, якщо земельна ділянка буде звільнена з окупації або стане можливою для подальшого використання.
Переглянути повний запис вебінару можна тут: https://www.youtube.com/watch?
З повагою,
Всеукраїнський Конгрес Фермерів
